Calculadora de rentabilidad del alquiler
Cuánto renta de verdad alquilar tu piso: rentabilidad bruta, neta y lo que acabarás declarando en el IRPF tras la reducción por vivienda. Piensa como casero, no como agencia.
Los gastos anuales son los que pagas tú como propietario (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento…). No metas aquí la hipoteca ni el IRPF. El rendimiento tras la reducción es informativo: la base fiscal exacta depende de todos tus gastos deducibles y de la amortización.
Cómo se calcula, en corto
Rentabilidad bruta. Alquiler anual ÷ precio de compra × 100. Es la foto rápida, sin descontar nada.
Rentabilidad neta. (Alquiler anual − gastos anuales) ÷ inversión total × 100, siendo la inversión total el precio de compra más los gastos de compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría). Es la cifra que manda.
Rendimiento a declarar. Sobre el rendimiento neto positivo se aplica la reducción del art. 23.2 LIRPF según tu caso. Solo tributas por lo que queda.
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Guía de la rentabilidad del alquiler, pensando como casero
Qué mide y para quién es
Antes de comprar un piso para alquilar —o para saber si el que ya tienes te renta lo suficiente— necesitas dos cifras: la rentabilidad y lo que acabarás declarando en el IRPF. La rentabilidad te dice si el inmueble es un buen negocio comparado con otras alternativas; la parte fiscal, cuánto de lo que ingresas se queda Hacienda. Esta guía separa ambas cosas para que no confundas "lo que cobro" con "lo que gano".
Bruta y neta: la diferencia que lo cambia todo
- Rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ precio de compra × 100. Es la foto rápida, y siempre pinta mejor de lo que es porque no descuenta nada.
- Rentabilidad neta = (alquiler anual − gastos anuales del casero) ÷ inversión total × 100. La inversión total incluye el precio más los gastos de compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría). Esta es la cifra que manda.
Ejemplo resuelto
Compras un piso por 120.000 € con 12.000 € de gastos de compra y lo alquilas por 650 €/mes los 12 meses, con 1.500 € de gastos anuales. Ingresas 7.800 € al año. La rentabilidad bruta es del 6,5 % (7.800 ÷ 120.000). La neta baja al 4,77 %, porque restas los 1.500 € de gastos y divides entre los 132.000 € realmente invertidos. En España se suele considerar buena una neta en el entorno del 4-6 %: por debajo del 3-4 % el alquiler compensa poco, y por encima del 6-7 % casi siempre hay más riesgo detrás.
La reducción del IRPF según tu caso
El alquiler de vivienda tributa como rendimiento del capital inmobiliario, y sobre el rendimiento neto positivo se aplica una reducción del art. 23.2 LIRPF. Con la Ley 12/2023, para contratos firmados desde el 1 de enero de 2024 la reducción general bajó del 60 % al 50 %:
| Situación del contrato | Reducción |
|---|---|
| General (contratos desde 1-ene-2024) | 50 % |
| Contratos firmados antes de 2024 | 60 % |
| Vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores | 60 % |
| Zona tensionada, inquilino joven (18-35) y primer alquiler | 70 % |
| Zona tensionada rebajando la renta más de un 5 % | 90 % |
Las reducciones del 70 % y el 90 % solo valen en zonas de mercado residencial tensionado, que declara cada comunidad autónoma; consúltalo antes de marcarlas.
Qué gastos entran y cuáles no
En los gastos anuales del casero mete lo que pagas tú como propietario y no le repercutes al inquilino: IBI, comunidad, seguro de hogar y de impago, tasa de basuras, mantenimiento, pequeñas reparaciones y la parte de derramas. No metas aquí la hipoteca (eso mide tu apalancamiento, no la rentabilidad del inmueble) ni el IRPF, que se calcula aparte. Para la base fiscal exacta, además de estos gastos son deducibles los intereses de la hipoteca y la amortización del 3 %.
Errores frecuentes
- Fijarse solo en la bruta: siempre exagera. Decide con la neta.
- Olvidar los gastos de compra en la inversión total: infla la rentabilidad.
- Dar por hecha la reducción reforzada: la del 70/90 % exige zona tensionada declarada y requisitos concretos.
- No declarar en plazo: si Hacienda descubre ingresos ocultos en una comprobación, pierdes la reducción sobre esa parte.
Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad del alquiler
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta mira solo los ingresos: el alquiler que cobras en un año dividido entre el precio de compra del piso. La neta descuenta antes los gastos que tienes como casero (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento…) y los divide entre lo que de verdad invertiste, incluidos los gastos de compra. La neta es la cifra realista; la bruta siempre pinta mejor de lo que es.
¿Qué gastos anuales debo meter?
Los que pagas tú como propietario y no le repercutes al inquilino: IBI, cuota de comunidad, seguro de hogar y de impago, tasa de basuras, mantenimiento y pequeñas reparaciones, y la parte proporcional de derramas. No metas la hipoteca aquí (eso mide tu apalancamiento, no la rentabilidad del inmueble) ni el IRPF, que se calcula aparte.
¿Cómo tributa el alquiler de vivienda en el IRPF?
El alquiler de vivienda genera rendimientos del capital inmobiliario. Declaras los ingresos, restas los gastos deducibles (los mismos de antes, más los intereses de la hipoteca y la amortización del 3%) y sobre ese rendimiento neto positivo se aplica una reducción del art. 23.2 de la Ley del IRPF. Solo pagas por la parte que queda tras la reducción, sumada al resto de tu renta general.
¿Cuánto es la reducción por alquiler de vivienda?
Con la reforma de la Ley 12/2023, para contratos firmados desde el 1 de enero de 2024 la reducción general bajó del 60% al 50%. Sube al 60% si rehabilitaste la vivienda en los dos años anteriores, al 70% en zona de mercado tensionado con inquilino joven de 18 a 35 años (primer alquiler del inmueble), y al 90% en zona tensionada si rebajas la renta más de un 5% respecto al contrato anterior. Los contratos anteriores a 2024 conservan el 60%.
¿Qué es una zona de mercado residencial tensionado?
Es una zona que la comunidad autónoma declara oficialmente como tensionada por tener precios de vivienda desproporcionados respecto a la renta media. Solo en esas zonas se pueden aplicar las reducciones reforzadas del 70% y el 90%. El listado lo publica el Ministerio de Vivienda y cada autonomía; consúltalo antes de marcar esas opciones.
¿La reducción se aplica siempre?
No. Solo sobre rendimientos netos positivos, cuando alquilas una vivienda habitual (no un local ni un alquiler turístico o de temporada) y siempre que hayas declarado el rendimiento en tu autoliquidación presentada en plazo. Si Hacienda te descubre ingresos no declarados en una comprobación, pierdes la reducción sobre esa parte.
¿Qué rentabilidad neta se considera buena?
No hay una cifra mágica, pero en España se suele tomar como referencia una rentabilidad neta en el entorno del 4-6%. Por debajo del 3-4% el alquiler compensa poco frente a otras alternativas; por encima del 6-7% suele haber más riesgo (zonas con más impago o inmuebles que necesitan reforma). Compárala siempre con la neta, no con la bruta.
Fuente: Ley 35/2006 del IRPF, art. 23.2 (reducción del rendimiento del capital inmobiliario por arrendamiento de vivienda), en su redacción por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Porcentajes 50/60/70/90% para contratos desde el 1-ene-2024; los anteriores mantienen el 60%. Detalle en la Agencia Tributaria. Cálculo orientativo.