Calculadora de plusvalía municipal
Lo que pagas al ayuntamiento al vender, por los dos métodos, y cuál te sale más barato. Si vendiste con pérdidas, te decimos que no pagas.
El valor del suelo y el total están en tu recibo del IBI. El tipo de gravamen y el coeficiente exactos los fija tu ayuntamiento; aquí usamos los coeficientes máximos estatales de 2024 (vigentes en 2026) y el tipo que tú pongas.
Los dos métodos, en corto
Método objetivo. Valor catastral del suelo × un coeficiente según los años que tuviste el inmueble. Es el cálculo "de tabla".
Método real. La ganancia de verdad (venta − compra) por la parte que es suelo (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total). Suele salir mejor cuando la ganancia fue pequeña.
Por ley pagas por el que dé menos. Y si no hubo ganancia, no pagas.
Coeficientes por años de tenencia (2024, vigentes en 2026)
| Años | Coef. | Años | Coef. |
|---|---|---|---|
| < 1 año | 0.15 | 10 | 0.12 |
| 1 | 0.15 | 11 | 0.10 |
| 2 | 0.14 | 12 | 0.09 |
| 3 | 0.14 | 13 | 0.09 |
| 4 | 0.16 | 14 | 0.09 |
| 5 | 0.18 | 15 | 0.09 |
| 6 | 0.19 | 16 | 0.10 |
| 7 | 0.20 | 17 | 0.13 |
| 8 | 0.19 | 18 | 0.17 |
| 9 | 0.15 | 19 | 0.23 |
| 10 | 0.12 | 20 o más | 0.40 |
Sigue echando cuentas
Guía para calcular (y no pagar de más) la plusvalía municipal
Qué es y a quién le toca pagarla
La plusvalía municipal (su nombre oficial es IIVTNU) grava el aumento de valor del suelo urbano durante el tiempo que fue tuyo, y no tiene nada que ver con el beneficio real de la operación ni con la construcción. La paga quien transmite: el vendedor en una compraventa, y quien recibe en una herencia o donación. Es un impuesto local, así que el importe y el plazo dependen del ayuntamiento donde esté el inmueble, no de tu comunidad ni de Hacienda.
Los dos métodos, con su fórmula
Desde la reforma de 2021 tienes derecho a calcular por los dos sistemas y pagar por el que menos salga:
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia × tipo de gravamen del ayuntamiento.
- Método real: ganancia de verdad (venta − compra) × la parte que es suelo (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total) × tipo de gravamen.
Como regla, el método real suele ganar cuando la ganancia fue pequeña o vendiste tras pocos años; el objetivo compensa cuando el suelo se revalorizó mucho pero el precio de venta no lo refleja. No tienes que adivinarlo: la calculadora hace los dos y elige el más barato.
Ejemplo en el que conviene el método real
Vendes por 210.000 € un piso que compraste por 200.000 € hace 8 años, con un valor catastral del suelo de 30.000 € sobre 100.000 € totales (el 30 % es suelo) y un tipo del 30 %. Por el método objetivo: 30.000 × 0,19 (coeficiente de 8 años) = 5.700 € de base, y 5.700 × 30 % = 1.710 €. Por el método real: 10.000 € de ganancia × 30 % de suelo = 3.000 € de base, y 3.000 × 30 % = 900 €. Eliges el real y pagas 900 €: casi la mitad.
Cuándo no pagas nada
Si vendes por igual o menos de lo que pagaste, no hay incremento de valor y la operación no está sujeta (sentencia del Constitucional de 2021). Ojo: "no sujeta" no significa "no hacer nada": tienes que declararla igualmente en tu ayuntamiento y guardar las escrituras de compra y de venta como prueba. La calculadora detecta este caso automáticamente en cuanto metes precios sin ganancia.
Normativa y coeficientes de 2026
El impuesto se regula en la Ley de Haciendas Locales (arts. 104-108) tras el RDL 26/2021. En 2026 hay un matiz importante: el Gobierno había subido los coeficientes con el RDL 16/2025, pero el Congreso no lo convalidó, así que vuelven a regir los coeficientes máximos de 2024, que son los que aplica esta herramienta. Recuerda que son máximos estatales: tu ayuntamiento puede usar coeficientes y un tipo de gravamen (máximo legal 30 %) menores en su ordenanza, así que ajusta el tipo al de tu ciudad para el dato fino.
Errores y plazos que conviene no pasar por alto
- Usar el valor catastral total en vez del valor del suelo: el impuesto solo grava el suelo. Ambos vienen separados en tu recibo del IBI.
- No declararla cuando no toca pagar: aun sin cuota hay obligación de presentarla.
- Pasarse de plazo: 30 días hábiles desde la escritura en una venta y 6 meses (prorrogables a un año) en una herencia. Fuera de plazo llegan recargos e intereses.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
¿Qué es la plusvalía municipal?
Es el impuesto (su nombre oficial es IIVTNU) que cobra tu ayuntamiento cuando vendes, donas o heredas un inmueble urbano, por el aumento de valor del suelo durante el tiempo que fue tuyo. Grava solo el suelo, no la construcción, y lo paga quien vende (o quien recibe, en herencias y donaciones).
¿Cuándo NO se paga plusvalía municipal?
Desde la sentencia del Constitucional de 2021, si vendes por igual o menos de lo que compraste no hay incremento de valor y no tienes que pagar: la venta no está sujeta. Tienes que declararlo igualmente y demostrarlo con las escrituras de compra y de venta. Esta calculadora lo detecta sola.
¿Cómo se calcula, por el método objetivo o por el real?
Desde 2021 hay dos formas y eliges la que te salga más barata. El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años que lo tuviste. El método real toma la ganancia de verdad (venta menos compra) y le aplica solo la parte que corresponde al suelo. La calculadora hace los dos y te dice cuál te conviene.
¿Cuál es el coeficiente de mi año de tenencia?
Depende de los años completos que tuviste el inmueble, según una tabla estatal de coeficientes máximos. En 2026 vuelven a aplicarse los de 2024, porque el Congreso no convalidó la subida que el Gobierno había aprobado para este año. Tu ayuntamiento puede usar coeficientes menores en su ordenanza.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI y en la Sede del Catastro. El recibo separa el valor del suelo y el de la construcción; para este impuesto solo cuenta el del suelo. Si solo tienes el valor catastral total, mira qué porcentaje es suelo en tu recibo.
¿Qué tipo de gravamen pongo?
El que tenga tu ayuntamiento en su ordenanza fiscal, con un máximo legal del 30 %. Muchos municipios están por debajo. La calculadora arranca en el 30 % (el techo) para que veas el peor caso; ajústalo al de tu ciudad para el dato exacto.
¿Cuánto tiempo tengo para pagarla?
En una venta, 30 días hábiles desde la fecha de la escritura. En una herencia, 6 meses (prorrogables a un año). Se presenta en el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble.
Fuente: Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (arts. 104-108) y RDL 26/2021, que reforma el impuesto tras la STC 182/2021. Coeficientes máximos de 2024, de nuevo vigentes en 2026 al no convalidarse el RDL 16/2025. El tipo de gravamen y el coeficiente aplicable los fija cada ayuntamiento.