Calculadora de hipoteca
Tu cuota mes a mes, lo que pagarás de intereses y el cuadro de amortización completo.
Mete una aportación extra y mira cuánto te ahorras bajando la cuota o acortando el plazo.
Cuánto necesitas ahorrado, aparte de la entrada
Estos son los gastos de la compraventa que pagas tú. Aparte va el impuesto de la compra (ITP si es de segunda mano, IVA + AJD si es obra nueva), que cambia según tu comunidad autónoma.
| Concepto | Desde | Hasta |
|---|---|---|
| Notaría de la compraventaArancel del RD 1426/1989, según precio de la vivienda. | 600 € | 900 € |
| Registro de la PropiedadArancel del RD 1427/1989. | 400 € | 650 € |
| Tasación de la viviendaLa paga siempre el comprador (art. 14.1.e LCCI). | 250 € | 600 € |
| Gestoría de la compraventaOpcional; la de la hipoteca la paga el banco. | 300 € | 500 € |
Lo que paga el banco, y no tú
Desde el 16 de junio de 2019, el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019 obliga al banco a asumir estos gastos. Si te los intentan cobrar, no procede:
- Notaría de la escritura de hipoteca
- Registro de la hipoteca
- Gestoría de la hipoteca
- AJD del préstamo hipotecario
De la hipoteca, tú solo pagas la tasación y tu copia de la escritura.
Sigue echando cuentas
Guía para entender tu hipoteca antes de firmar
Qué te dice esta calculadora y para quién es
La cuota de una hipoteca no es un número que el banco se saca de la manga: sale de una fórmula que puedes reproducir tú mismo. Esta guía te sirve tanto si estás comparando ofertas de varios bancos como si ya tienes una y quieres saber cuánto pagarás de intereses o cuánto te ahorras amortizando. La calculadora trabaja con el sistema francés de amortización, que es el que usan prácticamente todas las hipotecas en España: cuota fija cada mes (mientras no cambie el tipo) y una parte que se va en intereses y otra en devolver capital.
Cómo se calcula la cuota, paso a paso
La cuota mensual depende de tres cosas: el capital que pides prestado, el tipo de interés y el plazo. El cálculo es siempre el mismo:
- 1. Calcula el capital: precio de la vivienda − lo que aportas de tu bolsillo.
- 2. Pasa el interés anual (TIN) a mensual dividiéndolo entre 12, y el plazo a meses multiplicándolo por 12.
- 3. Aplica la fórmula del sistema francés, que reparte el préstamo en cuotas iguales de modo que la última salde justo la deuda.
- 4. Cada mes, los intereses se calculan sobre lo que aún debes; el resto de la cuota amortiza capital. Por eso al principio pagas sobre todo intereses y al final, casi todo capital.
Un ejemplo con números
Compras una vivienda de 250.000 € y aportas 50.000 € de entrada, así que financias 200.000 € a 30 años con un TIN fijo del 3 %. La cuota sale de unos 843 €/mes y, a lo largo de los 30 años, pagarás alrededor de 103.500 € de intereses: más de la mitad de lo que pediste. Si acortaras el plazo a 25 años, la cuota subiría pero los intereses totales caerían con fuerza, porque el interés se acumula mes a mes sobre el capital pendiente. Ese es el gran truco: el plazo abarata la cuota pero encarece el conjunto.
Los dos límites que pone el banco
Aunque los números te cuadren, el banco mira dos ratios a la vez y manda el más restrictivo. El primero es el LTV (loan to value): no suele financiar más del 80 % del menor entre el precio y la tasación. El segundo es el esfuerzo: la cuota no debería comerse más del 30-35 % de los ingresos netos del hogar, contando otros préstamos. La calculadora te avisa cuando superas cualquiera de los dos, para que no te lleves un no en la oficina después de haberte ilusionado.
Errores frecuentes que salen caros
- Mirar solo la cuota. Una cuota baja con un plazo larguísimo puede significar decenas de miles de euros más en intereses. Compara siempre el total que devuelves, no solo el mes a mes.
- Olvidar los gastos de compra. Aparte de la entrada necesitas un 10-12 % adicional para impuestos y gastos; el préstamo casi nunca los cubre.
- Confundir un tipo bonificado con uno real. Muchos diferenciales bajos exigen contratar seguros, nómina o tarjetas: eso no baja el TIN, pero sí encarece lo que pagas de verdad.
Cuándo conviene revisar el cálculo
Vuelve a esta calculadora cada vez que un banco te haga una contraoferta, cuando te plantees ampliar la entrada con un dinero que te llegue, o antes de aceptar una ampliación de plazo para bajar la cuota. Y si tienes una hipoteca variable, prueba el escenario de "euríbor +2 puntos": si esa cuota te asfixiaría, plantéate pasarte a fijo aunque hoy parezca algo más caro.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa?
La regla práctica es un 30-35 % del precio: el banco suele financiar como mucho el 80 % del valor de tasación, así que pones el 20 % de entrada, y a eso hay que sumarle entre un 10 % y un 12 % de impuestos y gastos de compraventa. Para una vivienda de 200.000 € son unos 60.000-64.000 € en mano.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca, el banco o yo?
Desde el 16 de junio de 2019, el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019 obliga al banco a pagar la notaría de la escritura de hipoteca, su inscripción en el Registro, la gestoría y el AJD del préstamo. Tú pagas la tasación y tu copia de la escritura. Los gastos de la compraventa (que son distintos de los de la hipoteca) los sigue pagando el comprador.
¿Me conviene una hipoteca fija, variable o mixta?
La fija te da una cuota que no se mueve en 25 años a cambio de un tipo algo más alto. La variable arranca más barata pero se revisa con el euríbor cada 6 o 12 meses, así que asumes el riesgo. La mixta es el punto medio: unos años a tipo fijo y el resto a variable. Prueba las tres arriba: si la cuota a variable con un euríbor dos puntos más alto te asfixiaría, la fija te compensa aunque pagues más intereses en el papel.
¿Cuánto me puede prestar el banco?
Con dos límites a la vez: como mucho el 80 % del menor entre el precio de compra y el valor de tasación, y una cuota que no pase del 30-35 % de los ingresos netos del hogar (contando otros préstamos que ya tengas). El que salga más bajo manda.
¿Por qué al principio casi todo lo que pago son intereses?
Porque las hipotecas españolas usan el sistema francés: la cuota es siempre la misma, pero los intereses se calculan sobre el capital que queda por devolver. Al principio debes casi todo, así que la mayor parte de la cuota son intereses; con los años se va dando la vuelta. Es exactamente por esto que amortizar pronto ahorra tanto.
¿Compensa amortizar anticipadamente?
Cuanto antes lo hagas, más ahorras, porque le quitas capital a la parte de la vida del préstamo en la que los intereses pesan más. Puedes elegir entre bajar la cuota (alivio mensual) o acortar el plazo (mucho más ahorro total). La calculadora te enseña las dos. Ojo a la comisión por reembolso anticipado, que la Ley 5/2019 limita y solo puede cobrarse durante los primeros años: mírala en tu escritura.
¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE?
El TIN es el interés puro del préstamo y es el que se usa para calcular la cuota. La TAE añade las comisiones y los productos que te obligan a contratar (seguros, nómina), así que refleja mejor lo que te cuesta de verdad. Para comparar ofertas mira la TAE; para calcular tu cuota, el TIN.
Fuentes: Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (art. 14.1.e, reparto de gastos) · aranceles notariales (RD 1426/1989) y registrales (RD 1427/1989) · euríbor a 12 meses, media de junio de 2026, publicado por el Banco de España. El euríbor cambia a diario: si tu oferta usa otro valor, cámbialo en la calculadora.