Calculadora de ganancia patrimonial por venta de vivienda
Lo que pagas de IRPF al vender un inmueble por el beneficio que obtienes. Aplicamos la escala del ahorro y las exenciones por reinversión y por mayores de 65 años. No confundir con la plusvalía municipal.
El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos que pagas tú al vender; el de adquisición es el precio de compra más gastos, impuestos y mejoras. La exención por reinversión y la de mayores de 65 años solo se aplican a la vivienda habitual.
Cómo se calcula, en corto
Ganancia patrimonial. Valor de transmisión − valor de adquisición. Si es negativa, es una pérdida y no pagas IRPF por ella.
Impuesto. La ganancia va a la base del ahorro y tributa por tramos: 19%, 21%, 23%, 27% y 28% según su tamaño.
Exenciones. Reinversión total en vivienda habitual (o proporcional si reinviertes una parte) y venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años dejan la ganancia exenta, entera o en proporción.
Esto es IRPF, aparte de la plusvalía municipal que cobra tu ayuntamiento.
Escala del ahorro del IRPF (2026)
| Base del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| 6.000 – 50.000 € | 21 % |
| 50.000 – 200.000 € | 23 % |
| 200.000 – 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 28 % |
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Guía de la ganancia patrimonial por vender tu vivienda
Qué es y cuándo la vas a pagar
Cuando vendes un inmueble por más de lo que te costó, ese beneficio tributa en tu IRPF como ganancia patrimonial. La declaras en la renta del año siguiente al de la venta y se paga a Hacienda, no al ayuntamiento (esa es la plusvalía municipal, un impuesto distinto y compatible). Si vendes con pérdidas no pagas nada e incluso puedes compensar esa pérdida con otras ganancias de tu declaración.
Cómo se calcula la ganancia (y cómo reducirla legalmente)
La ganancia es la diferencia entre dos valores, y cuanto mejor documentes cada uno, menos pagas:
- Valor de adquisición: lo que te costó comprar, hacia arriba. Precio de compra más el ITP o IVA que pagaste, notaría, registro, gestoría y las inversiones y mejoras posteriores (no el mantenimiento). Todo esto sube el valor de adquisición y, por tanto, baja la ganancia.
- Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos que asumes tú al vender (comisión de inmobiliaria, incluso la plusvalía municipal si la pagas tú).
Guardar facturas y escrituras de todos esos gastos es la forma más sencilla y legal de rebajar la factura fiscal. Sin justificantes, Hacienda no te los admite.
La escala del ahorro, por tramos, con un ejemplo
La ganancia se integra en la base del ahorro y tributa por tramos: solo la parte que cae en cada tramo paga ese tipo, no toda de golpe. Ejemplo: vendes por 350.000 € algo que, con gastos incluidos, te costó 250.000 €; la ganancia es de 100.000 €. Se calcula así: los primeros 6.000 € al 19 % (1.140 €), de 6.000 a 50.000 € al 21 % (9.240 €) y de 50.000 a 100.000 € al 23 % (11.500 €). Total: 21.880 € de IRPF, un tipo medio del 21,9 %, muy por debajo del 23 % del último tramo.
Las dos exenciones que pueden dejarlo en cero
Reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo el importe obtenido en otra vivienda habitual dentro de 2 años (antes o después), la ganancia queda exenta al 100 %. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional: únicamente tributa la fracción de ganancia correspondiente al dinero que no reinvertiste. Mayores de 65 años. Si vendes tu vivienda habitual con 65 años o más, la ganancia está exenta por completo sin necesidad de reinvertir; basta con que fuera tu residencia habitual (por regla general, al menos 3 años).
Normativa 2026
Todo esto está en la Ley 35/2006 del IRPF: cálculo de la ganancia (arts. 34-36), escala del ahorro (art. 66), exención por reinversión (art. 38) y exención para mayores de 65 (art. 33.4.b). La escala del ahorro sigue en 2026 sin cambios respecto a 2024-2025.
Errores frecuentes
- Confundirla con la plusvalía municipal: al vender con beneficio te tocan normalmente las dos, y se calculan por separado.
- Olvidar los gastos de compra en el valor de adquisición: inflas la ganancia y pagas de más.
- Creer que basta con reinvertir la ganancia: para el 100 % de exención hay que reinvertir todo el importe de la venta, no solo el beneficio.
- Aplicar las exenciones a una segunda residencia o a un local: solo valen para la vivienda habitual.
Preguntas frecuentes sobre la ganancia patrimonial
¿Qué es la ganancia patrimonial por vender una vivienda?
Es el beneficio que obtienes al vender un inmueble por más de lo que te costó, y por el que tributas en el IRPF. Se calcula como valor de transmisión (precio de venta menos los gastos de la venta que pagas tú) menos valor de adquisición (precio de compra más los gastos e impuestos de comprar más las inversiones y mejoras). Si el resultado es positivo, hay ganancia; si es negativo, hay pérdida y no pagas por ella.
¿En qué se diferencia de la plusvalía municipal?
Son dos impuestos distintos y compatibles. La ganancia patrimonial es IRPF, se paga a Hacienda (Estado) por el beneficio real de la venta y se declara en tu renta del año siguiente. La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto local, se paga al ayuntamiento por el aumento de valor del suelo y se liquida en 30 días hábiles desde la venta. Al vender una vivienda con ganancia normalmente te tocan las dos, y las calculamos por separado.
¿Cuánto se paga? ¿Cuáles son los tramos?
La ganancia se integra en la base del ahorro del IRPF, que tiene una escala progresiva: 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 a 50.000 €, 23% de 50.000 a 200.000 €, 27% de 200.000 a 300.000 € y 28% a partir de 300.000 €. Se aplica por tramos, no de golpe: solo la parte que cae en cada tramo paga ese porcentaje.
¿Cuándo no pago nada por reinvertir en otra vivienda?
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo el importe obtenido en comprar o rehabilitar otra vivienda habitual dentro de los 2 años (anteriores o posteriores a la venta), la ganancia queda exenta al 100%. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional: únicamente tributa la parte de la ganancia que corresponde al dinero que no reinvertiste.
¿Y si tengo más de 65 años?
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta por completo, sin necesidad de reinvertir. La vivienda debe ser tu residencia habitual (con carácter general, haber vivido en ella de forma continuada al menos 3 años). Esta exención también alcanza a mayores de 65 que constituyen una renta vitalicia con lo obtenido por otros elementos patrimoniales, con límites.
¿Qué cuenta como valor de adquisición y de transmisión?
El valor de adquisición es lo que te costó comprar: precio de compra más gastos e impuestos que pagaste (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) más las inversiones y mejoras posteriores. El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos y tributos de vender que asumes tú (por ejemplo la comisión de la inmobiliaria o la propia plusvalía municipal). Cuanto mejor documentes estos gastos, menor será la ganancia.
¿Cuándo y cómo se declara?
La ganancia se declara en la declaración de la renta del año siguiente al de la venta (por ejemplo, una venta de 2025 se declara en la campaña de 2026). Se incluye en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales de la base del ahorro. Si te acoges a una exención por reinversión, debes marcarlo en la declaración; conserva las escrituras y facturas por si Hacienda te las pide.
Fuente: Ley 35/2006 del IRPF — cálculo de la ganancia (arts. 34-36), escala del ahorro (art. 66), exención por reinversión en vivienda habitual (art. 38) y exención para mayores de 65 años (art. 33.4.b), desarrollada por el Reglamento del IRPF (art. 41). Detalle en el Manual de Renta de la AEAT. Escala del ahorro vigente en 2026 (sin cambios respecto a 2024-2025).